“公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）底層資產(chǎn)的估值不僅關(guān)系到發(fā)行階段的產(chǎn)品定價以及投資者回報，還影響不動產(chǎn)交投市場的公允性和透明性?！?2月19日發(fā)布的《2024中國REITs市場發(fā)展白皮書》（以下稱白皮書）建議監(jiān)管部門應(yīng)會同行業(yè)協(xié)會制定統(tǒng)一的底層資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)和指南，在估價時不應(yīng)局限于單一的方法。

該份白皮書由上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院（以下稱高金）聯(lián)合上海城創(chuàng)投資管理股份有限公司（以下稱城創(chuàng)投資）和東方證券共同編制。白皮書旨在為我國REITs常態(tài)化發(fā)行及高質(zhì)量發(fā)展提供建設(shè)性的意見和建議，推動我國REITs市場可持續(xù)發(fā)展。

白皮書顯示，截至2024年11月30日，我國公募REITs產(chǎn)品已上市51只，4只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募，發(fā)行總規(guī)模約1500億元，其中擴(kuò)募總規(guī)模約50億元。2024年中國REITs市場呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，公募REITs底層資產(chǎn)形態(tài)持續(xù)擴(kuò)展，首批擴(kuò)募項(xiàng)目相繼落地，多層次REITs市場不斷升溫，REITs治理能力愈發(fā)受到關(guān)注，REITs的ESG實(shí)踐逐漸興起。

“目前，我國多層次REITs市場正在逐步發(fā)展壯大，公募REITs與私募REITs產(chǎn)品相互補(bǔ)充，正逐漸形成多層次、多品種相互協(xié)同發(fā)展的市場格局?！卑灼赋?，但我國REITs市場仍屬于新興市場，與成熟的國際REITs市場相比仍有差距。

城創(chuàng)投資董事兼總經(jīng)理、創(chuàng)始人滕國緯表示，美國不動產(chǎn)市場規(guī)模約10萬億美元，是中國不動產(chǎn)市場體量的2倍，而美國公募REITs和私募REITs市場體量在4萬億美元，則是中國多層次REITs市場體量的約70倍，“中國待盤活的存量資產(chǎn)體量巨大，多層次REITs市場的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋薄?/p>

在滕國緯看來，我國REITs市場亟需解決公募REITs與私募REITs的銜接問題，“公募REITs要持續(xù)地擴(kuò)募發(fā)展，離不開私募REITs的前端儲備及培育合格資產(chǎn)；私募REITs要持續(xù)穩(wěn)定地孵化資產(chǎn)，也離不開公募REITs后續(xù)的有序銜接。”

高金學(xué)術(shù)副院長、金融學(xué)講席教授嚴(yán)弘也表示，在資產(chǎn)供應(yīng)端方面，我國多層次REITs產(chǎn)品的知曉度還不高，限制了部分存量資產(chǎn)對接資本市場的步伐。同時，底層資產(chǎn)來源單一，往往依賴于原始權(quán)益人的存量資產(chǎn)，市場化并購行為有限。

嚴(yán)弘建議，我國應(yīng)簡化擴(kuò)募流程，鼓勵頭雁效應(yīng)，推動優(yōu)質(zhì)REITs平臺做大做強(qiáng)。公募與私募REITs銜接方面，可參考美國市場，符合要求的私募REITs便捷通過公開募股等方式轉(zhuǎn)板公募，估值較低的公募REITs可被私有化為私募REITs產(chǎn)品。

“建議監(jiān)管部門更好地完善規(guī)則，強(qiáng)化監(jiān)管，同時在定價等方面進(jìn)一步放松限制，讓市場更好地進(jìn)行資源配置。”嚴(yán)弘說。

校對：蘇煥文