4月29日，金融街（000402.SZ）發(fā)布2024年年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)金融街繼續(xù)將保障現(xiàn)金流安全作為首要經(jīng)營(yíng)任務(wù)，通過(guò)“銷(xiāo)售去化+費(fèi)用管控+多元化融資+產(chǎn)業(yè)造血”多措并舉，保障了公司的財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)了融資能力穩(wěn)健提升，為公司打造房地產(chǎn)全價(jià)值鏈一體化業(yè)務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

加速推進(jìn)銷(xiāo)售去化 成本管控效果顯著

在銷(xiāo)售去化方面，金融街密切關(guān)注所處區(qū)域政策和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，通過(guò)細(xì)化管理要求、統(tǒng)一管控模式、強(qiáng)化統(tǒng)一調(diào)度、優(yōu)化獎(jiǎng)懲機(jī)制等措施，全力推進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化。2024年，金融街實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額約194.5億元，銷(xiāo)售簽約面積約121.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售簽約額在中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額百億企業(yè)排名提升至第47位。

在資產(chǎn)盤(pán)活方面，金融街通過(guò)處置北京房山金悅郡、蘇州融悅灣寫(xiě)字樓等低效資產(chǎn)，以及天津瑞吉酒店、惠州喜來(lái)登酒店等存量項(xiàng)目，盤(pán)活了存量資產(chǎn)，上述盤(pán)活存量資產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售約26億元，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)回款約8億元。

另一方面，金融街從成本端出發(fā)，精打細(xì)算嚴(yán)控費(fèi)用支出，持續(xù)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)和管理費(fèi)用管控，動(dòng)態(tài)評(píng)估資金收支狀況，嚴(yán)格落實(shí)年度工程計(jì)劃，以銷(xiāo)定產(chǎn)嚴(yán)控工程支出。2024年金融街在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入同比大幅增長(zhǎng)65.98%的情況下，銷(xiāo)售費(fèi)用僅上升6.81%，管理費(fèi)用保持穩(wěn)定。

在銷(xiāo)售去化和成本管控的驅(qū)動(dòng)下，金融街維持了穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為59.98億元，連續(xù)6年保持為正。

2025年，公司表示將持續(xù)調(diào)整銷(xiāo)售模式和策略，加快推進(jìn)銷(xiāo)售簽約，提高回款效率。同時(shí)進(jìn)一步嚴(yán)格控制和壓降成本、費(fèi)用支出，推進(jìn)降本增效工作。

多元化拓展融資渠道 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

2024年，在中央出臺(tái)各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)政策，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入筑底階段的背景下，金融街積極開(kāi)展融資工作，通過(guò)多元化的融資渠道，募集期限結(jié)構(gòu)合理、融資成本較低的資金。

在地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資模式之外，金融街依托公司旗下優(yōu)質(zhì)的持有型商業(yè)資產(chǎn)，大力推進(jìn)資產(chǎn)證券化融資。2024年12月18日，金融街商業(yè)地產(chǎn)第1-5期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃獲交易所審核通過(guò)，總申報(bào)規(guī)模為170億元。2025年1季度，金融街已成功發(fā)行第一期上海融悅中心CMBS，成功募資46億元，期限18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.80%，體現(xiàn)了金融街在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的融資能力及市場(chǎng)認(rèn)可度。

通過(guò)主動(dòng)的負(fù)債管理，金融街資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化，截至報(bào)告期末，金融街有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)壓降，同比減少23.39億元。同時(shí)，金融街2024年末的貨幣資金余額達(dá)到128.11億元，連續(xù)5年涵蓋一年內(nèi)到期的負(fù)債。

值得關(guān)注的是，2024年金融街融資成本顯著降低。2024年1月，金融街發(fā)行10億元中期票據(jù)，其中5+2年期票面利率3.45%，創(chuàng)公司5年期中票歷史最低利率；4月發(fā)行11.3億元公司債，其中3+2年期票面利率2.73%，低于同期其他央國(guó)企地產(chǎn)公司。另一方面，公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。截至報(bào)告期末，公司3年以上債務(wù)占比達(dá)79.17%，同比提升13.15%。

憑借以長(zhǎng)換短、以低息置換高息的債務(wù)重組策略，金融街在行業(yè)筑底期有效控制了風(fēng)險(xiǎn)，為公司未來(lái)“深耕精投”核心城市群打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

資管文旅持續(xù)造血 產(chǎn)融協(xié)同推動(dòng)發(fā)展

近年來(lái)，金融街通過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理、城市更新、文化旅游四輪驅(qū)動(dòng)模式推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，與融資能力形成深度協(xié)同。例如慕田峪長(zhǎng)城文旅項(xiàng)目及核心商圈商業(yè)資產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，不僅帶動(dòng)年度物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)5.42%至4.62億元，更構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流池，為資本市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑。

值得注意的是，中誠(chéng)信國(guó)際最新信用評(píng)級(jí)報(bào)告強(qiáng)調(diào)，金融街獲得最高級(jí)別AAA評(píng)級(jí)的關(guān)鍵支撐之一，來(lái)源于公司自持物業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，印證了金融街產(chǎn)業(yè)與融資的協(xié)同效應(yīng)。

長(zhǎng)期來(lái)看，隨著供求關(guān)系格局的變化，房地產(chǎn)行業(yè)需探索建立新發(fā)展模式，發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力提出更高要求。在運(yùn)營(yíng)實(shí)力上，金融街憑借優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和多元化布局，在創(chuàng)新融資模式的支持下或?qū)⒂瓉?lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。