REITs正加速成為“固收+”時代重要的資產(chǎn)配置工具。

截至6月5日收盤，我國REITs總市值首次站上2000億元，全市場REITs總數(shù)量達(dá)66只，最新市值2019.91億元。

2021年5月17日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，從政策推動走向市場主導(dǎo)，四年之后，公募REITs從破冰試點發(fā)展成為資本市場的重要組成部分，市場規(guī)模已超2000億元，成為“固收+”時代重要的資產(chǎn)配置工具。

29只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%

截至目前，REITs市場已完成66只首發(fā)上市，募集規(guī)模合計1743.93億元；另有4只完成擴(kuò)募，募集50.64億元，全市場累計募集金額達(dá)1794.58億元。

隨著制度不斷完善、流動性機(jī)制逐步優(yōu)化，REITs正加速從政策推動走向市場主導(dǎo)。今年以來，REITs市場持續(xù)升溫。

截至6月5日，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計上漲12.62%，整體呈現(xiàn)震蕩走強(qiáng)態(tài)勢。

分單個產(chǎn)品來看，華安百聯(lián)消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT等6只產(chǎn)品年內(nèi)累計漲幅超過40%。

從當(dāng)前趨勢來看，REITs正從“政策推動期”逐步走向“市場自發(fā)配置期”。這其中，消費、保障房等業(yè)態(tài)因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、政策支撐強(qiáng)，已成為各類資金競逐的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT基金經(jīng)理孫野表示，在貨幣政策寬松、無風(fēng)險利率下行的背景下，今年公募REITs作為單獨大類資產(chǎn)的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者青睞。具體來看，宏觀方面，REITs的強(qiáng)分紅特點讓其對利率比較敏感，貨幣政策的變化會影響其股息吸引力；行業(yè)方面，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)行業(yè)越來越豐富，不同行業(yè)屬性導(dǎo)致底層資產(chǎn)在運行中有著不同收益表現(xiàn)，進(jìn)而影響REITs表現(xiàn)；短期內(nèi)供求的不平衡也對REITs市場價格有較大的影響。

年報業(yè)績表現(xiàn)亮眼

REITs產(chǎn)品持續(xù)受到資金的青睞，離不開其亮眼的業(yè)績成績單。

此前，51只REITs產(chǎn)品先后披露了2024年年度報告，這也是REITs信披指引發(fā)布后的首次年報。

總體來看，2024年有39只REITs實現(xiàn)了營收和凈利潤的雙增長，其中鵬華深圳能源REIT收入最高，達(dá)到了15.62億元，凈利潤為1.35億元。2024年，共有42只REITs進(jìn)行了分紅，分紅總額達(dá)到83.87億元，其中國金中國鐵建高速REIT分紅最多，為7.18億元。

以深市來看，共有18只已上市REITs披露年度報告，總體來看，18只REITs2024年成績單亮眼，超額完成可供分配金額預(yù)測，分紅價值日益凸顯，底層基礎(chǔ)設(shè)施項目運營穩(wěn)健，投資者關(guān)系維護(hù)有序推進(jìn)，REITs市場發(fā)展穩(wěn)步邁入快車道。

從運行情況來看，深市REITs2024年整體運營平穩(wěn)，消費、水利等新資產(chǎn)類型項目表現(xiàn)亮眼。消費和水利項目作為2024年新上市的資產(chǎn)類型，整體運行穩(wěn)健，各項運行指標(biāo)基本完成說明書預(yù)測，市場示范效應(yīng)顯著。租賃住房、倉儲物流項目出租率維持高位波動態(tài)勢，經(jīng)營情況具備一定韌性。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路項目2024年運營存在波動，管理人及運營管理機(jī)構(gòu)多措并舉提高項目運行質(zhì)效。生態(tài)環(huán)保、清潔能源項目短期面臨調(diào)整壓力，調(diào)整幅度仍在可控范圍，未來有望企穩(wěn)回升。

機(jī)構(gòu)持倉占比超六成

得益于REITs的股債雙重屬性，REITs正逐步走入機(jī)構(gòu)資金配置核心。

從當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)來看，原始權(quán)益人、保險資金、券商自營仍是公募REITs的核心投資力量，合計持有比例超過60%。

紅土創(chuàng)新基金指出，公募REITs具有股債雙重屬性?！肮尚浴斌w現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境變化對底層資產(chǎn)運營情況的影響，“債性”與債市利率走勢、投資人結(jié)構(gòu)、固定收益投資人的市場情緒等因素有關(guān)，二者均有可能導(dǎo)致基金價格波動。目前在經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整及利率水平持續(xù)下行的環(huán)境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大。公募REITs板塊兼具資產(chǎn)增值潛力和分紅穩(wěn)定的特性。

今年以來REITs仍延續(xù)擴(kuò)容趨勢。多項REITs相關(guān)政策的發(fā)布，也支持REITs常態(tài)化發(fā)行與加速擴(kuò)容與擴(kuò)圍。

此前國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好金融“五篇大文章”的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)常態(tài)化推進(jìn)清潔能源、養(yǎng)老、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域符合條件的項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金?！短嵴裣M專項行動方案》中也提到，支持符合條件的消費、文化旅游等領(lǐng)域項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。

中金基金認(rèn)為，2025年伴隨政策的進(jìn)一步完善和市場逐步成熟，REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計將有更多領(lǐng)域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍。

博時基金指出，公募REITs較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和強(qiáng)制分紅機(jī)制有望進(jìn)一步吸引避險資金流入。但由于不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在不同程度上依賴于整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，投資者需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、底層資產(chǎn)類型、經(jīng)營質(zhì)量及收入構(gòu)成。

校對：王錦程