公募REITs賽道迎來又一位布局者。

根據(jù)上市公司華能國際（股票代碼：600011）近期公告，擬以下屬公司持有相關(guān)項目申請發(fā)行基礎設施公募REITs，長城基金擬擔任基金管理人。根據(jù)wind統(tǒng)計，隨著長城基金的加入，布局公募REITs的基金管理人達到27家。

截至6月6日收盤，26家機構(gòu)布局的公募REITs產(chǎn)品已超過80只，底層資產(chǎn)類型已擴展至十大類項。其中，已上市的66只產(chǎn)品總市值突破2000億元。業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs取得的發(fā)展是布局者不斷增加、政策持續(xù)助力、二級市場行情上行等多重因素作用的結(jié)果，未來發(fā)展空間或許會更為廣闊。市場運行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認知水平等方面的持續(xù)改善，有望為公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展打開更大空間。

新布局者持續(xù)進入

華能國際全稱為華能國際電力股份有限公司，該公司近期公告顯示，擬以下屬公司青島熱電所持有的華能青島項目作為底層資產(chǎn)，申請發(fā)行基礎設施公募REITs。其中，青島熱電擬向長城證券資管設立的專項計劃等特殊目的載體轉(zhuǎn)讓項目公司全部股權(quán)，長城基金擬擔任基金管理人，長城證券資管擬擔任專項計劃管理人，青島熱電或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬參與基礎設施公募REITs的戰(zhàn)略配售，長城基金擬聘請青島熱電擔任基礎設施公募REITs的運營管理機構(gòu)，為基礎設施項目提供運營管理服務。

截至目前，長城基金尚沒有發(fā)行過公募REITs產(chǎn)品。如果上述發(fā)行方案最終落地，長城基金將成為又一家加入公募REITs賽道的基金公司。實際上早在2022年時，長城基金總經(jīng)理邱春楊在接受媒體采訪時就說道，長城基金在公募REITs等領域會加大布局，當時表示REITs團隊搭建已基本完成，接下來會結(jié)合股東優(yōu)勢爭取到優(yōu)秀的投資項目。

和其他基金公司類似，華能青島項目相關(guān)主體，大多是母子公司或兄弟公司關(guān)系。企查查數(shù)據(jù)顯示，長城基金是長城證券的子公司，后者持有長城基金47.059%股權(quán)，是第一大股東。持有長城證券逾45%股份的第一大股東華能資本服務有限公司，其股東是中國華能集團有限公司。中國華能集團有限公司一方面是華能國際的股東，持有9.91%比例股份；另一方面該公司旗下的華能國際電力開發(fā)公司，持有華能國際32.28%股份。

實際上，今年以來入局公募REITs賽道的基金公司，還有中銀基金等公募。中銀基金于今年1月申報中外運倉儲物流REIT，截至目前該基金發(fā)行已獲通過。在2024年下半年，則有南方基金和創(chuàng)金合信基金等公募加入REITs賽道布局。其中，南方基金在今年3月申報的南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT，是業(yè)內(nèi)首只數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)類型的公募REITs產(chǎn)品。6月3日，此前申報的創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT，獲得交易所反饋。

二級市場總市值突破2000億元

根據(jù)wind統(tǒng)計，不包括長城基金在內(nèi)，截至6月6日布局公募REITs的基金管理人達到了26家，其中有23家為公募基金公司。26家機構(gòu)布局的REITs產(chǎn)品數(shù)量超過了80只，底層資產(chǎn)擴展已擴展至九大類，分別為保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保、市政設施、水利設施、消費基礎設施、園區(qū)基礎設施。截至6月6日，在wind統(tǒng)計中南方基金此前上報的兩單數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)類項目，尚未標注資產(chǎn)類別。如果這兩單產(chǎn)品歸入數(shù)據(jù)資產(chǎn)，則整體公募REITs的底層資產(chǎn)類型會達到十大類。

招商基金基礎設施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億稱，目前交易所在審的項目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項目，未來還會有養(yǎng)老基礎設施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項目入市，公募REITs將涵蓋我國基礎設施領域的各個方面，成為支持國家基礎設施投資建設的重要力量。

進一步看，80多只已布局的公募REITs產(chǎn)品中，有66只已實現(xiàn)上市。截至6月6日收盤，上市交易的公募REITs總市值突破2000億元關(guān)口，為2022億元。其中，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT市值達到113.09億元，是全市場唯一一只市值突破100億元的基金。此外，中信建投國家電投新能源REIT、工銀河北高速集團高速公路REIT等8只基金的市值突破500億元。

中航基金不動產(chǎn)投資部表示，REITs市場總市值突破2000億元，這一里程碑式的跨越是政策支持、市場擴容、投資者信心提升等多重因素共同作用的結(jié)果。2000億元市值的突破不僅是規(guī)模的擴張，更是市場成熟度提升的標志。隨著政策持續(xù)加碼、資產(chǎn)類型不斷豐富、投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化，REITs市場有望在盤活存量資產(chǎn)、服務實體經(jīng)濟等方面發(fā)揮更大作用，成為重要的大類資產(chǎn)之一。

從二級市場行情趨勢來看，2025年以來公募REITs延續(xù)了2024年下半年以來的震蕩上行態(tài)勢。根據(jù)wind統(tǒng)計，截至6月6日收盤，公募REITs整體上取得了19.34%的平均收益率，其中有12只基金的年內(nèi)收益率超過了30%。排名第一的是華安百聯(lián)消費REIT，年內(nèi)累計收益率超過了50%，緊跟其后的華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT、招商基金公路高速公路REIT，累計漲幅均超過40%。

多方優(yōu)化或會打開更大發(fā)展空間

從2021年發(fā)展至今，公募REITs市場在短短4年時間里取得了令人矚目的發(fā)展成果，展望未來業(yè)內(nèi)人士認為仍有較為廣闊的發(fā)展空間。市場運行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認知水平等方面的持續(xù)改善，有望為公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展打開更大空間。

平安基金REITs投資部表示，與全球成熟市場相比，中國REITs市場面臨兩個主要的挑戰(zhàn)：一是資產(chǎn)版圖“毛細血管”未通，底層資產(chǎn)仍以傳統(tǒng)基建為主；二是市場規(guī)模有待擴張，境內(nèi)REITs總市值且難以承載大體量資金配置需求，擴募規(guī)模有待提升，擴募流程和效率也有待優(yōu)化。

博時基金首席REITs業(yè)務官吳云表示，稅收政策方面，目前稅收優(yōu)惠覆蓋不全面，稅收政策的協(xié)同性不足。法律制度方面，REITs相關(guān)的專項立法缺失，法律責任界定還可以進一步清晰和完善。市場流動性方面，我國REITs二級市場交易不活躍，做市商制度還可以進一步完善。此外，REITs專業(yè)人才存在短缺情況，基金管理人的運營管理能力還有待提高。

市場流動性方面，招商基金表示，部分項目仍存在流動性不足帶來估值大幅上行，偏離其基本面的風險。短期流動性不足會加劇資產(chǎn)價格波動，反映在日內(nèi)的特征主要包括：部分REITs交易不連續(xù)；尾盤成交量較高，盤中成交量較低的特征；個別投資者的極小操作對價格造成較大沖擊；程序化交易占比過高的現(xiàn)象依舊突出；盤中極短時間成交占全天成交占比較高；“拉尾盤”現(xiàn)象時有發(fā)生等。 造成當前流動性問題的原因包括但不限于：新增參與者較少，增量資金難以持續(xù)注入；新發(fā)項目戰(zhàn)略配售比例過高；投資者結(jié)構(gòu)相對單一；做市商成交占比過高等。

招商基金建議，未來需加快完善對REITs發(fā)行、運營、收益分配等環(huán)節(jié)的法律規(guī)范，考慮確立REITs的稅收中心地位，加大政策支持力度。簡化擴募流程，通過優(yōu)化首發(fā)上市條件和擴募機制，提升常態(tài)化發(fā)行的質(zhì)效，吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進入市場。鼓勵地方政府與社會資本合作，支持企業(yè)通過并購重組、資產(chǎn)置換等方式，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺，推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的培育和整合；同時積極探索數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老等新領域REITs的發(fā)行，進一步開拓資產(chǎn)來源。

校對：祝甜婷