產(chǎn)業(yè)園區(qū)是支持我國現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設、加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)存量價值巨大，是我國REITs市場最為重要的板塊之一。

日前，中國證券報記者實地走訪華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)，該REIT是國內(nèi)“首發(fā)+擴募”雙首批基礎設施公募REITs之一。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開發(fā)增量時代邁入精細化的高質(zhì)管理存量時代。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的收益來源于產(chǎn)權(quán)類基礎設施產(chǎn)生的租金及運營管理收入，現(xiàn)金來源較為可靠穩(wěn)定?！睆埥呖聘笨偨?jīng)理趙海生表示。

支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展

目前，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT持有張江光大園和張潤大廈兩個基礎設施項目。中國證券報記者在現(xiàn)場看到，這兩個項目位于張江科學城核心位置上海集成電路設計產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，園內(nèi)集成電路產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，甚至還專門設有上海集成電路產(chǎn)業(yè)展廳。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，張江光大園和張潤大廈兩個項目整體簽約率為92.05%，出租率為85.20%。簽約租賃業(yè)態(tài)分布主要為集成電路、TMT（含在線新經(jīng)濟）、金融科技、先進制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務配套、醫(yī)療及生命科學，其中集成電路占比超四成。

“這與上海在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方面大力投入的舉措同頻共振。有這樣的優(yōu)勢，我們當然要利用。未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作重點就是圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！壁w海生說，“以張江高科為例，我們正在從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)投資控股集團轉(zhuǎn)型發(fā)展。我認為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿碓从诟泳毣膱@區(qū)管理與服務，更重要的還要深入到產(chǎn)業(yè)中去，積極引領打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！?/p>

近年來，有關(guān)部門和各地方持續(xù)出臺相關(guān)重要政策，支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，促進我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs表示，將充分利用好政策紅利，發(fā)揮其在促進產(chǎn)業(yè)聚集、推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等方面的重要作用，為投資者創(chuàng)造更多的價值。

多措并舉提高出租率

今年以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新增供應量較大。在激烈競爭的市場環(huán)境中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的壓力日趨加大。為應對市場競爭、吸引租戶，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs紛紛采取靈活的價格競爭策略，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績最大化。

“租金很重要，但同樣重要的因素還有很多，如產(chǎn)業(yè)氛圍，企業(yè)來到產(chǎn)業(yè)園區(qū)能不能找到合作伙伴、人才和供應鏈上下游合作方？”趙海生說，張江高科正在積極通過構(gòu)建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、加強產(chǎn)學研合作、建設公共產(chǎn)業(yè)服務平臺等多樣化舉措加強產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設。

與此同時，“提質(zhì)增效”和“精細管理運營”成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升資產(chǎn)價值和收益水平的重要抓手。

趙海生表示，從華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的經(jīng)驗來說，一方面，運營團隊通過打造產(chǎn)業(yè)集群效應增加租戶黏性，進而從根源上解決空置率問題；另一方面，對于租戶的租期進行合理分配，分散了原租戶的集中度和到期時間，使底層資產(chǎn)的運營更貼合REITs的投資要求。

不斷納入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

擴募作為REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，正引領市場向更深層次、更寬領域邁進。

華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT是首批REITs擴募項目之一。在擴募完成后，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT2023年實際現(xiàn)金分派率較2022年有所提升。截至2024年三季度末，該REIT擴募項目張潤大廈的出租率超90%，較去年同期顯著提升。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs可通過擴募不斷納入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的規(guī)模效應和運營協(xié)同效應?！壁w海生表示。

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT相關(guān)負責人認為，擴募機制使REITs更加市場化，形成了對權(quán)益融資和債務融資的有效補充，有效支撐了實體經(jīng)濟的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。東吳基金將加強對存量資產(chǎn)的跟蹤及服務，有效挖掘優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)，為東吳蘇園項目擴募工作做好前期準備。