“這套房子總價(jià)不到100萬(wàn)元，也算是在深圳而且還是在市區(qū)先安個(gè)家，但我決定先出租?！眲倓傇谏钲诹_湖清水河片區(qū)買(mǎi)房的陳浩（化名）對(duì)記者表示，“小戶型好出租，現(xiàn)在的租金回報(bào)率還超過(guò)銀行定期存款利率，我準(zhǔn)備出租后再在工作單位附近租房住，這樣下來(lái)還能省下一筆錢(qián)?！?/p>

剛剛過(guò)去的2024年，隨著樓市政策的優(yōu)化和房?jī)r(jià)的回落，各地購(gòu)房門(mén)檻明顯降低，大戶型房源越來(lái)越受到青睞。不過(guò)，那些被貼上“老破小”標(biāo)簽的房源或者“低總價(jià)高租金”的小戶型住宅和公寓，卻依舊維持著熱度。

租金回報(bào)率高于銀行存款利率

走在深圳的街頭，一些新房項(xiàng)目特別是商務(wù)公寓將租金回報(bào)率當(dāng)成宣傳重點(diǎn)。在福田八卦嶺片區(qū)，一處商務(wù)公寓項(xiàng)目此前打出租金回報(bào)率達(dá)到5%的宣傳廣告。近日，記者再次來(lái)到該項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示，項(xiàng)目首批公寓房源目前已經(jīng)售罄?！绊?xiàng)目房源多數(shù)為40至50平方米左右的小戶型，總價(jià)170萬(wàn)元起，還提供公寓‘返租’并統(tǒng)一管理，吸引了一些尋求穩(wěn)定回報(bào)的投資客。”銷(xiāo)售人員告訴記者。

記者梳理各大中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，許多主打60平方米以下小戶型的二手房小區(qū)，這幾年經(jīng)常站上各區(qū)年度暢銷(xiāo)二手房小區(qū)排行榜前10位。易居研究院此前發(fā)布的一份報(bào)告稱，一線城市“老破小”類(lèi)型的二手房?jī)r(jià)格泡沫已基本消除，從2016年初開(kāi)始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，價(jià)格已基本回歸到健康狀態(tài)。二手房泡沫擠出，疊加限購(gòu)政策優(yōu)化、首付比例降低等利好，“老破小”或者是一些小戶型房源順勢(shì)成為尋求穩(wěn)定回報(bào)的投資客和價(jià)格敏感的剛需客的心頭好，尤其是在房?jī)r(jià)絕對(duì)值依然相對(duì)較高的一線城市。

一般來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵指標(biāo)。深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，深圳年度租金回報(bào)率從2013年的1.5%上升至2024年的1.6%。記者在實(shí)探中發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)下跌的背景下，一些深圳中心區(qū)域的小戶型住宅租金回報(bào)率超過(guò)2.4%，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)前銀行5年期定期存款的利率，相對(duì)較高的租金回報(bào)率再次成為部分購(gòu)房者的考慮因素。

那么，為何租金回報(bào)率會(huì)走高？很大原因在于房?jī)r(jià)與租金走勢(shì)發(fā)生變化。深圳樂(lè)有家門(mén)店交易數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳二手房成交均價(jià)為每平方米6.3萬(wàn)元，同比跌幅為3%。而在2023年，深圳二手房?jī)r(jià)同比跌幅達(dá)到12%。與此同時(shí)，2024年深圳新房成交均價(jià)為每平方米5.4萬(wàn)元，同比下跌10%，跌幅大于二手房房?jī)r(jià)。另一邊，2024年深圳租房市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，月均租金均價(jià)為每平方米73元，同比上漲3%。

除了深圳，中指研究院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為每月每平方米35.4元，較上年同期下跌3.25%，但住房租賃投資回報(bào)率有所改善。截至目前，重點(diǎn)50城平均租金房?jī)r(jià)比為2.12%，已高于五年期定期存款利率。

租金能否止跌回穩(wěn)？

不過(guò)，在美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹看來(lái)，小面積公寓或者二手住宅總價(jià)低，租賃回報(bào)率相對(duì)較高，成為市場(chǎng)上比較熱門(mén)的投資產(chǎn)品，但這類(lèi)產(chǎn)品對(duì)于普通家庭來(lái)講不是必需品，更多只會(huì)在投資人手中流轉(zhuǎn)。

與此同時(shí)，記者在走訪時(shí)，多位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理也對(duì)記者表示，租金回報(bào)率回升主要是因?yàn)榻鼛啄攴績(jī)r(jià)相對(duì)高位已經(jīng)明顯下跌，租金下跌幅度與房?jī)r(jià)相比相對(duì)較小。受居民收入和保租房供應(yīng)增加等因素的影響，租金乃至整個(gè)租賃市場(chǎng)的回暖仍需要時(shí)間。另?yè)?jù)中指研究院租客調(diào)查數(shù)據(jù)，租戶更換租賃住房的首要原因是“市場(chǎng)租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降導(dǎo)致原有的租客擁有更多選擇機(jī)會(huì)及議價(jià)空間，增加了續(xù)租的難度，帶來(lái)了留客難的問(wèn)題。

可以看到，盡管租金回報(bào)率有所回升，但主要城市的租金仍處在小幅回落的狀態(tài)。何倩茹表示，租金止跌回穩(wěn)，主要與經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。對(duì)于深圳這樣的一線城市來(lái)說(shuō)，由于2025年整體經(jīng)濟(jì)還處于初步回升階段，流動(dòng)人口沒(méi)有明顯增加，租金價(jià)格沒(méi)有支撐，加之近年來(lái)外圍區(qū)域的新房陸續(xù)入伙，保障房數(shù)量也明顯增加，租賃的選擇性變多，租客向租金更低的區(qū)域遷移變得更為頻繁，所以租金整體上仍出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

校對(duì)：王蔚